En bref : un DAF immobilier suit chaque immeuble comme une petite entreprise : ce qu'il quittance, ce qu'il encaisse vraiment, ce qu'il coûte et ce qu'il laisse sur le compte. Dans l'exemple fictif ci-dessous, 240 000 € de loyers et charges quittancés deviennent 188 000 € disponibles, et 22 000 € de trésorerie dégagée une fois l'emprunt payé, au lieu de 64 400 € prévus au budget.
En gestion immobilière, on regarde souvent un seul chiffre : le total des loyers quittancés sur l'ensemble du parc. C'est le point de départ, pas l'arrivée. Le travail d'un DAF immobilier consiste à passer de cette vision globale à un budget et à un résultat immeuble par immeuble, puis à une trésorerie prévue à 90 jours et tenue chaque mois.
Pourquoi un budget immeuble par immeuble
Chaque immeuble, chaque site a sa propre équation : son taux d'occupation, ses locataires, son âge, ses travaux, sa taxe foncière et son emprunt. Additionnés, ces chiffres se compensent. Le total paraît correct, alors qu'un immeuble en finance un autre.
Un budget immeuble répond à trois questions simples :
- Combien l'immeuble rapporte-t-il réellement, après vacance, impayés et charges ?
- Combien laisse-t-il sur le compte, une fois l'emprunt payé ?
- Où s'écarte-t-il du budget, et sur quel poste agir en premier ?
Ce sont les mêmes questions pour une société de gestion immobilière, un bailleur, une association de logement, une résidence sociale ou un foyer, qu'il s'agisse de logements ou de bureaux.
Du quittancé au disponible : quatre écarts à mesurer
Entre les loyers et charges quittancés et l'argent réellement disponible, quatre postes creusent l'écart.
- La vacance locative. Un logement vide deux mois dans l'année, c'est deux douzièmes de son loyer annuel, soit près de 17 %. On la mesure en lots-mois vides, pas seulement en nombre de lots libres à une date donnée.
- Les impayés. Ce qui est quittancé et non encaissé. Leur suivi mensuel permet de relancer tôt, quand le montant est encore faible.
- Les charges récupérables non régularisées. Les charges engagées pour le compte des locataires et jamais refacturées restent à la charge du propriétaire, année après année.
- Les travaux et le gros entretien non planifiés. Une chaudière, une toiture, un ascenseur : la dépense arrive rarement au bon moment pour la trésorerie.
Le disponible doit ensuite couvrir les dépenses prévues de l'immeuble : charges courantes, entretien planifié, taxe foncière, assurance, frais de gestion, puis les échéances d'emprunt.
Notre outil Excel gratuit calcule le disponible, le résultat et l'écart au budget de 10 immeubles, avec une trésorerie à 13 semaines.
Exemple chiffré : un immeuble de 40 logements
Exemple fictif : 40 logements, quittancés en moyenne 500 € par mois, loyer et charges compris.
| Poste | Détail (exemple fictif) | Montant |
|---|---|---|
| Loyers et charges quittancés | 40 logements × 500 € × 12 mois | 240 000 € |
| Vacance locative | 28 mois-logement vides, soit 5,8 % | − 14 000 € |
| Impayés | Quittancé non encaissé sur l'année | − 9 000 € |
| Charges non régularisées | 60 000 € engagés, 49 000 € refacturés | − 11 000 € |
| Travaux non prévus | 30 000 € réalisés pour 12 000 € au budget | − 18 000 € |
| Disponible | 78 % du quittancé | 188 000 € |
Le calcul : 240 000 − 14 000 − 9 000 − 11 000 − 18 000 = 188 000 €. Sur le papier, l'immeuble « fait » 240 000 €. Sur le compte, il en reste 188 000 € pour payer tout ce que le budget avait prévu.
Aucun de ces écarts n'est exceptionnel pris seul. C'est leur somme, 52 000 €, qui compte, et elle ne se voit que si l'on regarde l'immeuble isolément.
La régularisation des charges récupérables
Pour les logements loués vides, la liste des charges que le propriétaire peut récupérer auprès du locataire est fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Quand les charges sont appelées par provisions, l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit une régularisation annuelle : le décompte par nature de charges est communiqué un mois avant, et les justificatifs restent à la disposition des locataires pendant six mois. Selon service-public.gouv.fr, le propriétaire peut réclamer les charges dues pendant trois ans.
Côté pilotage, le suivi des charges locatives tient en trois réflexes :
- suivre, pour chaque immeuble, les charges récupérables engagées et celles réellement refacturées ;
- fixer une date de régularisation dans l'année et la tenir ;
- revoir le montant des provisions quand l'écart se répète.
Les bureaux, les logements-foyers et les résidences sociales relèvent d'autres textes, que précisent leur bail ou leur convention. Pour votre situation, votre expert-comptable ou votre avocat reste la référence : nous ne donnons pas de conseil juridique.
Du disponible au résultat de chaque immeuble
Reprenons l'immeuble de l'exemple fictif. Ses dépenses prévues s'élèvent à 96 000 € : 49 000 € de charges refacturées, 12 000 € d'entretien planifié, 21 000 € de taxe foncière et 14 000 € d'assurance et de frais de gestion.
| Étape (exemple fictif) | Réel | Budget |
|---|---|---|
| Disponible | 188 000 € | — |
| Dépenses prévues | − 96 000 € | — |
| Résultat avant emprunt | 92 000 € | — |
| Annuités d'emprunt (capital et intérêts) | − 70 000 € | − 70 000 € |
| Trésorerie dégagée | 22 000 € | 64 400 € |
Le budget retenait 3 % de vacance, 2 400 € d'impayés, des charges entièrement régularisées et des travaux limités à 12 000 €. L'écart de 42 400 € se lit poste par poste : 18 000 € de travaux, 11 000 € de charges, 6 800 € de vacance et 6 600 € d'impayés. Ce sont autant de décisions à prendre : planifier le gros entretien, régulariser les charges, relouer plus vite, relancer plus tôt.
Mis côte à côte, les immeubles se classent par trésorerie dégagée, au total et par lot. Vous voyez lequel finance les autres et où concentrer l'effort.
Une trésorerie à 90 jours tenue chaque mois
Le budget donne l'année. En gestion immobilière, la trésorerie se joue à la semaine. Les grosses sorties sont connues longtemps à l'avance :
- les échéances d'emprunt ;
- la taxe foncière, à la date de l'avis ;
- les travaux et le gros entretien engagés ;
- les primes d'assurance annuelles ;
- les régularisations de charges et les subventions attendues, côté encaissements.
Placées semaine par semaine sur 13 semaines, à côté des loyers attendus, elles font apparaître le point bas de trésorerie trois mois avant qu'il n'arrive. Il reste alors le temps de décaler un chantier, d'avancer une régularisation ou d'en parler à votre banque. Le tableau se met à jour une fois par mois, avec le solde bancaire du jour.
Ce que fait un DAF immobilier à temps partagé
- Seul, avec notre outil gratuit : le modèle Excel de budget et trésorerie par immeuble calcule, pour 10 immeubles au plus, le disponible, le résultat, la trésorerie dégagée, l'écart au budget et le classement, avec une trésorerie à 13 semaines alimentée par vos échéances. L'exemple de cet article y est déjà saisi.
- Accompagné : notre équipe, qui connaît la gestion immobilière de l'intérieur, part des exports de votre logiciel de gestion locative et des comptes de votre expert-comptable. Elle tient avec vous le budget de chaque immeuble, le suivi des loyers et des charges et la trésorerie à 90 jours. Formule Essentiel à 690 € HT par mois de 500 k€ à 1 M€ de chiffre d'affaires, Pilotage à 1 390 € HT par mois de 1 à 3 M€, sans engagement. Réservez un audit flash de 30 minutes, offert.
Questions fréquentes
Faut-il un budget par immeuble quand on gère peu d'immeubles ?
Oui, dès deux immeubles. C'est même là que l'écart se voit le mieux : un immeuble qui dégage de la trésorerie peut en financer un autre sans que personne ne le remarque. Une ligne par immeuble suffit pour commencer.
Quelle différence entre le résultat et la trésorerie d'un immeuble ?
Le résultat avant emprunt mesure ce que l'immeuble produit une fois ses dépenses payées. La trésorerie dégagée retire en plus les échéances d'emprunt, capital compris. Un immeuble peut avoir un bon résultat et peu de trésorerie s'il est fortement financé à crédit.
À quelle fréquence régulariser les charges récupérables ?
Pour les logements loués vides, la loi du 6 juillet 1989 prévoit une régularisation annuelle des provisions sur charges. Les bureaux, les logements-foyers et les résidences sociales relèvent d'autres textes, que précisent leur bail ou leur convention. Pour votre cas précis, votre expert-comptable ou votre avocat reste la référence.
Notre logiciel de gestion locative ne suffit-il pas ?
Il enregistre le quittancement, les encaissements et les impayés, et c'est la bonne source. Le budget par immeuble part de ses exports et des comptes de votre expert-comptable pour ajouter ce qui manque : le budget, l'écart au budget et la trésorerie à 90 jours.
Article rédigé par François, fondateur de FG Conseils PME, après 15 ans à diriger des PME jusqu'à 20 M€ de chiffre d'affaires, avec une équipe qui a l'expérience de la gestion immobilière, du BTP, du transport, du commerce et des services. Publié le 5 novembre 2026.